Согласно отчету Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, структура выделила 33 011 заемщикам ипотечные кредиты на 1 млрд 748,012 млн манатов. В довесок этому, со ссылкой на фонд сообщается, что сумма выданных им кредитов для бизнеса превысила 231 млн манатов. При этом путем сдачи в аренду с правом выкупа реализовано 703 квартир.
Напомним, что Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд был создан в конце 2017 года путем слияния ОАО «Азербайджанский ипотечный фонд» и ОАО «Кредитно-гарантийный фонд Азербайджанской Республики». Структура является правопреемницей упомянутых организаций и выступает в качестве государственного агента, оказывающего национальным финансовым учреждениям поддержку ликвидности, связанную с предоставлением долгосрочных субсидированных ипотечных кредитов и обеспечением доступа к дешевым финансовым ресурсам.
К этому стоит добавить, что в результате девальвации национальной валюты именно фонд превратился в единственный источник финансирования ипотеки, а с января минувшего года по линии этой структуры в стране заработали механизмы аренды жилья с правом выкупа. Фонд выступил с заявлением о завершении подготовительных работ в рамках запуска механизма социальной аренды, готовности квартирного фонда, а также сопутствующих процедур и внутренних правил. Тогда же организация определилась с требованиями к жилплощади, а также ее съемщикам и арендаторам.
Все рабочие процессы, связанные с упомянутым механизмом, были полностью автоматизированы и службы ASAN приняли в этом самое непосредственное участие. Широкий общественный резонанс, вызванный на заре внедрения этого новшества, был обоснован, учитывая важность упомянутой инициативы в контексте расширения доступного для широких масс жилищного фонда. Господствующая сегодня на рынке жилой недвижимости ценовая ситуация не позволяет гражданам со средним достатком приобрести жилье наличными, а потому многие жители столицы вынуждены ее арендовать, сказал # исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов. По его словам, съем квартиры – предприятие не дешевое. Аренда эконом-жилья стоит до 400 манатов, а средние квартиры – от 400 до 800 манатов.
Столько в среднем стоит лишь право проживания в квартире, заметил собеседник. А потому аренда с правом последующего выкупа жилья по линии фонда была воспринята с большим интересом. Ведь, по идее, человек, заключивший договор аренды с этой структурой, не просто платит за проживание, но, оплатив все взносы, получает недвижимость в собственность. Касаясь количества реализованного в рамках упомянутого механизма жилья, эксперт отметил, что с учетом высокого спроса, этого явно недостаточно: «Спрос на жилье сложился очень высокий, поскольку порядка 17 – 18 % городского населения проживает на съемных квартирах. Правда, сюда же относятся и студенты, временно снимающие жилье в столице – на них приходится примерно четверть всего арендуемого жилого фонда. Но даже учитывая это обстоятельство, потребность в жилье очень высокая. По неофициальным данным, каждая третья семья нуждается в улучшении жилищных условий».
Одним из условий фонда является требование к доходам, к тому же официальной зарплаты гражданина, заключившего договор аренды, должно хватить на минимальные нужды и оплату ежемесячных взносов. Это, пожалуй, самое главное условие фонда, поскольку договор может быть аннулирован, скажем, если гражданин не платит по аренде более 60 дней. В механизме ипотечного кредитования существуют строгие требования также к возрастному ограничению, подтверждению дохода и предоплате. Это связано с тем, что жилое помещение, приобретенное за счет средств фонда, предварительно оплачивается в собственность должника и предоставляется только с ипотекой. Так, арендатор должен перевести средства на счет фонда в размере 12-кратной суммы ежемесячного платежа после подписания с ним договора, после чего платежи осуществляются ежемесячно.
Требование к официальным доходам зависит от стоимости квартир, однако цены на такое жилье выше рыночных. По мнению Азадова, на рынке должен быть переизбыток непроданных квартир в завершенных новостройках по конкурентным ценам. Только в этом случае такой механизм как аренда с правом выкупа будет развиваться и пользоваться спросом. Но квартир у нас мало, а потому Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд вынужденно покупает жилье неликвидное, которое осталось у строительных компаний. Цены на такие квартиры не рыночные, а потребитель вынужден покупать то, что ему предлагают. Желающие приобрести в аренду такую недвижимость есть, но их немного, а предложение не привлекательно. Для эконом-бюджета человеку требуется чуть больше 60 кв метров, а фонд предлагает большие площади — 100 квадратов и больше. Конечно же, такие квартиры стоят недешево, утверждает Азадов:
«Как правило, фонд скупает квартиры с большой площадью – то, что не могут продать строительные компании. Завершив строительство, компания получает право собственности и по определенным требованиям продает образовавшийся неликвид фонду, который выкалывает это на своем сайте. Потребитель же вынужден покупать то, что смог найти ипотечный фонд на рынке с наценкой этой структуры. В основном это квартиры с большой площадью по ценам выше рыночных. Чтобы цены на недвижимость были стабильны, должна быть здоровая конкуренция. И вот если все строительные компании будут строить в большом количестве, то высокая конкуренция в борьбе за качество и клиентов существенно понизит цены. Если на рынке появится предложение, тогда и фонд объявит тендер, начнет выбирать оптимальное – дешевое и качественное жилье. Не будет вынужденно скупать неликвид строительных компаний».
Словом, причина всех зол – дефицит на рынке жилья. Но выход из ситуации есть всегда. По мнению аналитика, фонд может объявить в прессе запросы покупателей, а строительные компании, уже ориентируясь на эти требования, строить жилье и продавать заказчику. Государство в свою очередь могло бы простимулировать такие компании финансовой поддержкой и налоговыми льготами. А в целом, считает собеседник, требуется комплексный подход к активизации строительства жилищного фонда:
«Наш рынок очень медленно обновляется, жилищный фонд очень старый. До 50 — 60 гг. прошлого века здесь возводились «сталинки», потом началась вторая волна строительства, в 60 — 70-х массово строились «хрущевки» — временное жилье, рассчитанное на 40 – 50 лет. Все это составляет большую часть нашего жилищного фонда, он давно устарел и находится в аварийном состоянии. Буквально через 10 лет жить в таких домах будет опасно. Стоит ли объяснять, что все это невозможно обновить за несколько лет». По словам эксперта, в советское время экономические и иные ресурсы позволяли в короткие сроки все это построить и возобновить. Сейчас же в стране нет таких ресурсов. Скажем, в 70 –е годы прошлого века были отстроены все микрорайоны, а за какие-то 10–15 лет отстроена треть Баку. У нашей страны нет сейчас той мощи, которую имела советская власть для такого масштабного гражданского строительства. Но с фактами не поспоришь, и старое жилье — это бомба замедленного действия.
Причины сложившейся ситуации эксперт объяснил, как говорится, «на пальцах».
Например, первый микрорайон, где расположено около 30-ти домов на 1800 квартир, признан государством частично аварийным. Есть решение Правительства под номером 83 о его восстановлении в рамках первого пилотного проекта, охватывающего весь микрорайон. С тех пор прошло уже 5 – 6 лет, но ничего не сделано, поскольку проект не выгоден экономически строительным компаниям. Он также противоречит требованиям строительства по новым нормативам.
«Есть решение Кабинета министров, но по новым нормативам невозможно будет осуществить строительство, — продолжил он. — С экономической точки зрения этот проект не выгоден ни одному инвестору и строительной компании, поскольку в течение трех лет строительная компания должна полностью восстановить микрорайон, платить гражданам за переселение и аренду, а также возместить им объем прежнего имущества в размере 15 – 20%. Возвращаясь к сути отсутствия экономической выгоды, для компенсации гражданам 1800 квартир и учитывая иные многомиллионные расходы, строительная компания должна построить и продать свыше 4 тыс. квартир. А за сколько лет возможно будет продать эти 4 тыс. квартир? Для этого потребуется без малого 10–15 лет! Соответственно, вернуть инвестиции компания сможет только через многие годы. А главное, сейчас на упомянутой территории находится 1800 квартир, а после восстановления микрорайона их должно быть около 6 тыс. А ведь такое количество квартир строго противоречит новым строительным нормативам».
